A Lei nº 17.202/2019, a Lei de Anistia de São Paulo, traz uma solução para esses casos: ao regularizar residências das categorias R1 e R2h, o deferimento do pedido implica o reconhecimento do desdobro do lote perante a legislação municipal, desde que cada lote atenda às dimensões e áreas mínimas da zona de uso (art. 19, parágrafo único). O prazo para pedir termina em 30 de novembro de 2026.

O que é desdobro de lote

Desdobro é a divisão de um lote em dois ou mais lotes menores, sem abertura de novas ruas. É o caminho para que cada casa tenha seu próprio lote e, depois, sua própria matrícula.

Pela regra comum, desdobrar um lote já construído é difícil. No zoneamento de 2004, o desdobro só era permitido quando cada lote resultante atendia plenamente às dimensões exigidas na zona, e um lote já edificado só podia ser desdobrado se as edificações estivessem regulares ou conformes (Lei nº 13.885/2004, art. 206). Ou seja: era preciso regularizar as casas antes de dividir o terreno.

Como a Lei da Anistia reconhece o desdobro

Em regra, a regularização pela Lei nº 17.202/2019 não significa reconhecimento, pela Prefeitura, da propriedade, das dimensões ou da regularidade do lote (art. 19). A exceção está no parágrafo único do mesmo artigo: para edificações das categorias R1 e R2h, o deferimento do pedido implica o reconhecimento do desdobro do lote perante a legislação municipal, desde que observadas as dimensões e áreas mínimas definidas para essas categorias na zona de uso.

O reconhecimento vem escrito no próprio Certificado de Regularização, em uma nota informando que o certificado reconhece o desdobro do lote perante a legislação de parcelamento do solo (Decreto nº 59.164/2019, art. 28, parágrafo único). Assim, um único pedido regulariza as casas e resolve a divisão do terreno na Prefeitura.

R1 é a residência única no lote. R2h é o conjunto de duas ou mais moradias agrupadas horizontalmente ou superpostas, cada uma com entrada independente, como casas geminadas, casas superpostas e vilas (Lei nº 13.885/2004, art. 151).

Quais situações costumam se encaixar

• duas casas geminadas no mesmo lote, cada uma com frente e entrada próprias;
• duas residências lado a lado em um terreno largo;
• terreno de esquina com uma casa voltada para cada rua;
• lote com frente para duas ruas, com uma casa em cada frente.

Atenção: a casa dos fundos sem frente para a rua, em regra, não forma lote próprio, porque cada lote resultante precisa atender à frente mínima da zona. Nesses casos, outras soluções podem ser avaliadas na análise técnica.

Requisitos para o desdobro pela anistia

• Uso residencial R1 ou R2h: o reconhecimento do desdobro é previsto para essas categorias (art. 19, parágrafo único);
• Casas concluídas até 31/07/2014: com paredes e cobertura executadas e condições de higiene, segurança, estabilidade e salubridade (art. 1º);
• Dimensões mínimas: cada lote resultante com a área e a frente mínimas da categoria na zona de uso;
• Restrições do loteamento: loteamentos aprovados com restrições convencionais sobre o tamanho dos lotes, registradas em cartório, prevalecem quando mais restritivas (art. 3º, VII; Decreto nº 59.164/2019, art. 7º, VI);
• Fora dos impedimentos da lei: o imóvel não pode estar em área pública, em faixa não edificável ou nas demais situações do art. 3º;
• Loteamento regular: em loteamentos implantados irregularmente até 30/04/2000, a regularização depende antes do Auto de Regularização do Loteamento (art. 20);
• Pedido no prazo: protocolo até 30/11/2026, com documentos e taxas.

Quer saber se o seu terreno pode ser desdobrado? Fale com a equipe da Concepção e informe o endereço, as medidas do terreno e a situação das casas.

Documentos necessários

• cópia da matrícula ou transcrição do lote;
• quando o pedido é feito por possuidor, documento que legitime a posse, como escritura, compromisso de compra e venda ou cessão de direitos, com ou sem registro (art. 6º, § 2º, III);
• peças gráficas com plantas, cortes e quadro de áreas, com as dimensões do terreno e das casas, elaboradas por profissional habilitado inscrito no Cadastro de Contribuinte Mobiliário (CCM);
• comprovantes do preço público e da taxa específica, além do comprovante de declaração do ISS.

Depois do certificado: cartório e matrículas

O reconhecimento do desdobro vale perante a legislação municipal. Para que cada casa tenha matrícula própria, o certificado é levado ao Cartório de Registro de Imóveis, que analisa o pedido conforme a legislação de registros e pode fazer exigências próprias. Com as matrículas abertas, a construção de cada casa é averbada na matrícula.

Quanto custa

• Taxa específica: R$ 10,00 por m² da área das casas a regularizar;
• Preço público do pedido;
• ISS da construção: isento. É exigido apenas o comprovante de declaração do imposto relativo à área a regularizar, sem recolhimento (art. 14);
• Outorga onerosa: apenas quando a área construída computável excede o coeficiente de aproveitamento básico da zona;
• Serviços técnicos: levantamento do terreno e das casas, plantas e responsabilidade técnica;
• Cartório: emolumentos para abrir as matrículas e averbar as construções, cobrados à parte.

Exemplo da taxa específica: duas casas geminadas com 90 m² cada a regularizar somam 180 m² e pagam R$ 1.800,00.

O que muda para os proprietários

• Lote e matrícula próprios: cada casa pode ser vendida, financiada, inventariada ou partilhada separadamente;
• Casas regulares: o Certificado de Regularização comprova a regularidade das edificações perante a Prefeitura;
• IPTU retroativo: a lei remite os créditos de IPTU pretéritos decorrentes da regularização (art. 26);
• Proteção durante o processo: enquanto o pedido está em andamento, a edificação não é passível de sanção por infrações regularizáveis pela lei (art. 23).

Passo a passo para regularizar com desdobro

1. Meça o terreno e as casas. Conferência com a matrícula, o IPTU e eventuais plantas aprovadas.
2. Verifique as regras do lote. Zona de uso, área e frente mínimas e restrições do loteamento.
3. Confirme a data de conclusão. As casas precisam estar concluídas até 31/07/2014.
4. Reúna os documentos. Matrícula e documentos dos proprietários ou possuidores.
5. Protocole o pedido. Requerimento eletrônico pelo Portal de Licenciamento da Prefeitura, com as taxas recolhidas, até 30/11/2026.
6. Leve o certificado ao cartório. Abertura das matrículas dos novos lotes e averbação das construções.

Veja também o artigo sobre casas em terrenos de até 500 m² e o guia da Lei da Anistia. Antes de comprar um imóvel com duas casas no mesmo terreno, o Estudo de Viabilidade Técnico-Legal (EVTL) mostra se o desdobro é possível.

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Em um condomínio comercial, a irregularidade pesa mais: as empresas instaladas dependem de edificação regular para obter e renovar a licença de funcionamento, e o AVCB precisa corresponder ao que existe. A Lei nº 17.202/2019, a Lei de Anistia de São Paulo, permite regularizar essas construções quando concluídas até 31 de julho de 2014. O prazo para pedir termina em 30 de novembro de 2026.

O que é um condomínio comercial para a legislação

O zoneamento de 2004, usado como referência pela Lei de Anistia, define o Condomínio Comercial e de Serviços como o conjunto de duas ou mais atividades não residenciais que ocupam um mesmo lote, gleba ou edificação e têm espaços e instalações de uso comum, como passagens, áreas livres e infraestrutura (Lei nº 13.885/2004, art. 163). O uso das partes comuns é regulado pela convenção de condomínio, registrada em cartório.

Na prática, entram nessa definição edifícios de escritórios, centros comerciais, galerias de lojas e condomínios empresariais ou de serviços.

Quais obras em condomínios comerciais precisam ser regularizadas

Toda construção feita depois do Habite-se que não consta no projeto aprovado precisa ser regularizada na Prefeitura. Em condomínios comerciais, as mais comuns são:

• Coberturas de estacionamento e docas: estruturas metálicas ou de policarbonato sobre vagas, áreas de carga e descarga e acessos;
• Portarias e recepções: ampliação do lobby, nova guarita ou controle de acesso;
• Mezaninos: pisos intermediários criados em lojas, salas ou galpões;
• Áreas técnicas e terraços: espaços fechados e transformados em salas, depósitos ou áreas de apoio;
• Coberturas de convivência e passagens: praças, áreas de descanso e ligações cobertas entre blocos;
• Construções de apoio: abrigos de geradores, vestiários, abrigos de resíduos e pavimentos acrescidos na cobertura do edifício.

No pedido, toda área acrescida aparece no quadro de áreas, separada das áreas que já são regulares (Decreto nº 59.164/2019, arts. 11 e 15).

O que a Lei 17.202/2019 permite para condomínios comerciais

A Lei nº 17.202/2019 permite regularizar uma ou mais edificações no mesmo lote, concluídas até 31 de julho de 2014, independentemente das infrações à legislação de obras e de parcelamento, uso e ocupação do solo, desde que tenham condições de higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade (art. 1º). A lei também desconsidera as restrições de uso e atividades e os limites de área construída ligados à largura e à classificação da via (art. 1º, § 6º).

As atividades precisam ser permitidas na zona pelo zoneamento vigente até 31 de julho de 2014, da Lei nº 13.885/2004. Se a zona mudou depois, a lei aceita o uso não conforme quando se comprova que ele era permitido na época da instalação, com documentos como Habite-se, Auto de Licença de Funcionamento ou Alvará de Funcionamento (art. 2º; Decreto nº 59.164/2019, art. 4º). O artigo sobre imóveis comerciais detalha as categorias de uso da época.

O enquadramento do pedido depende do porte da edificação e do risco das atividades instaladas, por isso a análise técnica vem antes do protocolo.

Documentos do condomínio para o pedido

Além do requerimento eletrônico e das taxas, o pedido de um condomínio edilício leva (Decreto nº 59.164/2019, art. 15):

• convenção de condomínio registrada em cartório;
• ata da assembleia que autorizou a execução ou a regularização das obras e ata de eleição do síndico;
• cópia da matrícula ou transcrição do imóvel;
• Habite-se, Certificado de Conclusão ou outro documento de regularidade do edifício, para separar o que já é regular do que será regularizado;
• peças gráficas com a implantação do edifício e os pavimentos das áreas a regularizar, comuns ou privativas, com o uso e a atividade principal, elaboradas por profissional habilitado (art. 15, IV e § 8º);
• documentos de segurança e, quando for o caso, anuências de outros órgãos.

Exigências específicas de condomínios comerciais

Segurança contra incêndio

Edifícios não residenciais apresentam o Certificado de Segurança quando precisam de espaço de circulação protegida. Nos demais casos, apresentam o AVCB ou atestado técnico de profissional habilitado sobre a instalação e o funcionamento dos equipamentos de combate a incêndio (art. 12 da lei e art. 18 do Decreto nº 59.164/2019).

Elevadores, escadas rolantes e tanques de combustível

Em edifícios com equipamentos de transporte vertical ou horizontal, como elevadores e escadas rolantes, ou com tanques de produtos inflamáveis, como o óleo diesel de geradores, a regularização abrange somente a edificação. Os equipamentos seguem legislação própria, e o certificado traz a ressalva de que não reconhece a regularidade deles (art. 12, § 2º; Decreto nº 59.164/2019, art. 18, § 7º).

Auditórios, salas de eventos e acessibilidade

Locais de reunião com capacidade superior a 250 pessoas apresentam o Alvará de Funcionamento de Local de Reunião (AFLR); abaixo disso, o CLCB ou o Auto de Licença de Funcionamento já emitido. Quando a regularização depende do Certificado de Segurança, do AFLR ou do Certificado de Acessibilidade, o Certificado de Regularização pode ser emitido com os protocolos desses pedidos, com ressalva (art. 12, § 3º).

Estacionamentos e polos geradores de tráfego

Áreas cobertas de estacionamento, carga, descarga e manobra que excedem os limites do zoneamento da época passam a contar no cálculo da outorga onerosa (art. 13, § 5º). Edificações não residenciais com 280 vagas ou mais (120 nas Áreas Especiais de Tráfego) são polos geradores de tráfego e dependem de Certidão de Diretrizes do órgão municipal de transporte (Decreto nº 59.164/2019, art. 8º).

Edifícios em operações urbanas

Edificações que são ou foram objeto de operação urbana, com recebimento dos benefícios da operação, não podem ser regularizadas pela anistia. O pedido traz uma declaração expressa sobre ter se beneficiado ou não da operação (art. 3º, III; Decreto nº 59.164/2019, art. 7º, III e parágrafo único).

Outorga onerosa e permeabilidade

Quando a área construída computável ultrapassa o coeficiente de aproveitamento básico da zona, a regularização depende de outorga onerosa sobre o excedente, até o coeficiente máximo que vigorava até o Plano Diretor de 2014 (art. 13). Na regularização de uma unidade, considera-se a área computável total do edifício (Decreto nº 59.164/2019, art. 20, § 7º). Em terrenos com área impermeabilizada superior a 500 m² que descumpriram a taxa de permeabilidade, a lei pede a reserva de 15% do terreno permeável ou a construção de reservatório (art. 11).

Quer saber quais áreas do seu condomínio precisam ser regularizadas? Fale com a equipe da Concepção e informe o endereço, as atividades instaladas e as obras feitas depois do Habite-se.

Quanto custa regularizar um condomínio comercial

• Taxa específica: R$ 10,00 por m² da área a regularizar;
• Preço público do pedido;
• ISS da construção: isento. É exigido apenas o comprovante de declaração do imposto relativo à área a regularizar, sem recolhimento (art. 14);
• Outorga onerosa: apenas quando a área construída computável excede o coeficiente básico; pode ser dividida em até 12 parcelas mensais fixas;
• Serviços técnicos: levantamento, plantas, laudos, atestados e responsabilidade técnica.

Exemplo da taxa específica: um condomínio empresarial que regulariza 800 m² de coberturas de estacionamento, 120 m² de mezaninos e 60 m² de ampliação da portaria soma 980 m² e paga R$ 9.800,00.

O que o condomínio e as empresas ganham

• Base para as licenças: com a edificação regular, as empresas instaladas podem pedir ou renovar a licença de funcionamento;
• Proteção durante o processo: enquanto o pedido está em andamento, a edificação não é passível de sanção por infrações regularizáveis nem por falta de licença de funcionamento (art. 23). O decreto limita essa proteção à decisão de primeira instância e a exclui em casos como incômodo à vizinhança (Decreto nº 59.164/2019, art. 26);
• IPTU retroativo: a lei remite os créditos de IPTU pretéritos decorrentes da regularização (art. 26);
• Multas: a emissão do certificado não depende da quitação das multas, que continuam cobradas em procedimento próprio (art. 21);
• Matrícula atualizada: com o certificado, a construção pode ser averbada na matrícula, o que facilita a venda e a locação das unidades.

Passo a passo para regularizar o condomínio comercial

1. Compare o que existe com o projeto aprovado. Levantamento das áreas comuns e das unidades, conferido com as plantas do Habite-se.
2. Mapeie as atividades instaladas. Uso de cada unidade e enquadramento no zoneamento da época.
3. Confirme as datas. Verifique quais áreas estavam concluídas até 31/07/2014.
4. Leve o tema à assembleia. A ata que autoriza a regularização faz parte do pedido.
5. Reúna as exigências. Segurança contra incêndio, acessibilidade, tráfego e anuências, quando houver.
6. Protocole o pedido. Plantas, documentos e taxas pelo Portal de Licenciamento da Prefeitura, até 30/11/2026.
7. Conclua a regularização. Com o certificado, as empresas atualizam suas licenças e o condomínio averba a construção na matrícula.

Veja também o artigo sobre condomínios residenciais e o guia da Lei da Anistia. Para a rotina do edifício, a Concepção também atua em manutenção predial.

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Essas áreas precisam ser regularizadas. Enquanto isso não acontece, o condomínio fica sujeito a multas, e a documentação do edifício deixa de corresponder ao que existe no local. A Lei nº 17.202/2019, a Lei de Anistia de São Paulo, permite regularizar essas construções quando concluídas até 31 de julho de 2014. O prazo para pedir termina em 30 de novembro de 2026. Para uma visão geral da lei, veja o guia da Lei da Anistia.

Quais reformas em condomínio precisam ser regularizadas

Toda construção feita depois do Habite-se que não consta no projeto aprovado precisa ser regularizada na Prefeitura. Em condomínios residenciais, as mais comuns são:

• Abrigos de automóveis: coberturas sobre vagas que eram descobertas no projeto, em estrutura metálica, policarbonato ou telha;
• Guaritas: construção ou ampliação da portaria, com cabine, banheiro ou sala para funcionários;
• Passagens cobertas: marquises e coberturas entre o portão, a portaria e os halls dos blocos;
• Coberturas em áreas de lazer: churrasqueira, espaço gourmet, playground, piscina, quadra ou salão de festas cobertos ou ampliados;
• Outras áreas de apoio: depósitos, vestiários de funcionários, academias e abrigos de resíduos criados em áreas que eram livres.

Também entram os acréscimos feitos nas unidades, como a cobertura de terraços em apartamentos de cobertura.

Estruturas leves, como coberturas metálicas ou de policarbonato, também precisam ser regularizadas. E mesmo as áreas que não entram no cálculo do coeficiente de aproveitamento, as chamadas não computáveis, aparecem no quadro de áreas do pedido (Decreto nº 59.164/2019, art. 11, § 1º, IV, c).

O que a Lei 17.202/2019 permite para condomínios

A Lei nº 17.202/2019 permite regularizar uma ou mais edificações no mesmo lote, concluídas até 31 de julho de 2014, independentemente das infrações à legislação de obras e de parcelamento, uso e ocupação do solo. A condição é que tenham higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade (art. 1º). Para abrigos e coberturas, o ponto central é a data: a área precisa estar concluída, com a cobertura executada, em 31 de julho de 2014 (art. 1º, § 1º).

Para condomínios, a lei traz uma regra própria. No procedimento comum, a Prefeitura pode autorizar que todos os apartamentos e áreas comuns que receberam construções não licenciadas depois do Certificado de Conclusão, o antigo Habite-se, constem em uma única peça gráfica (art. 1º, § 7º). Na prática, a guarita, os abrigos, as coberturas de lazer e os acréscimos das unidades podem ser tratados em um só pedido.

A análise usa o zoneamento que valia em 31 de julho de 2014, da Lei nº 13.885/2004. O enquadramento do pedido depende da altura do edifício, do número de unidades e da área construída do conjunto, por isso a análise técnica vem antes do protocolo.

Documentos do condomínio para o pedido

Além do requerimento eletrônico e das taxas, o pedido de um condomínio edilício leva (Decreto nº 59.164/2019, art. 15):

• convenção de condomínio registrada em cartório;
• ata da assembleia que autorizou a execução ou a regularização das obras;
• ata da assembleia que elegeu o síndico;
• cópia da matrícula ou transcrição do imóvel;
• Habite-se, Certificado de Conclusão ou outro documento de regularidade do edifício, para separar o que já é regular do que será regularizado;
• peças gráficas com a implantação do edifício e os pavimentos onde estão as áreas a regularizar, comuns ou privativas, elaboradas por profissional habilitado (art. 15, § 8º).

Se a assembleia ainda não tratou do assunto, vale incluir a regularização na pauta da próxima reunião: a ata faz parte da documentação.

Pontos de atenção em condomínios

Guarita ou cobertura sobre a calçada

Guaritas e abrigos costumam ficar no recuo da frente. A lei regulariza edificações independentemente das infrações às regras de uso e ocupação do solo, mas não alcança construções em logradouro público ou que avancem sobre ele (art. 3º, I). O decreto admite apenas saliências sobre a calçada dentro de limites de dimensão e com altura mínima de 3 m (Decreto nº 59.164/2019, art. 7º, I).

Coeficiente de aproveitamento e outorga onerosa

Quando os acréscimos levam a área construída computável do condomínio acima do coeficiente de aproveitamento básico da zona, a regularização depende do pagamento de outorga onerosa sobre o excedente, até o limite do coeficiente máximo que vigorava até a publicação do Plano Diretor de 2014 (art. 13). Na regularização de uma unidade, considera-se a área computável total do edifício (Decreto nº 59.164/2019, art. 20, § 7º). O valor pode ser dividido em até 12 parcelas mensais fixas.

Permeabilidade do terreno

Abrigos e coberturas sobre jardins reduzem a área permeável. Em terrenos com área impermeabilizada superior a 500 m² que descumpriram a taxa de permeabilidade, a regularização depende da reserva de 15% do terreno permeável ou da construção de reservatório; esgotadas essas possibilidades, a exigência pode ser convertida em pagamento ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (art. 11).

Segurança contra incêndio

Edificações residenciais estão dispensadas do Certificado de Segurança no pedido de regularização (art. 12, I, a). Isso não muda as obrigações do condomínio com o Corpo de Bombeiros: coberturas e ampliações podem exigir a atualização do projeto e do AVCB.

Quer saber quais áreas do seu condomínio precisam ser regularizadas? Fale com a equipe da Concepção e informe o endereço e as obras feitas depois do Habite-se.

Quanto custa regularizar as áreas do condomínio

• Taxa específica: R$ 10,00 por m² da área a regularizar;
• Preço público do pedido;
• ISS da construção: isento. É exigido apenas o comprovante de declaração do imposto relativo à área a regularizar, sem recolhimento (art. 14);
• Outorga onerosa: apenas quando a área construída computável excede o coeficiente básico;
• Serviços técnicos: levantamento das áreas comuns e das unidades, plantas e responsabilidade técnica.

Exemplo da taxa específica: um condomínio que regulariza uma guarita de 15 m², uma passagem coberta de 40 m², a cobertura da churrasqueira com 60 m² e abrigos de carros com 300 m² soma 415 m² e paga R$ 4.150,00.

O que o condomínio ganha com a regularização

• Documentação compatível com o que existe: o Certificado de Regularização evita problemas em vendas e financiamentos das unidades e em vistorias;
• Proteção durante o processo: enquanto o pedido está em andamento, a edificação não é passível de sanção por infrações regularizáveis pela lei (art. 23);
• IPTU retroativo: a lei remite os créditos de IPTU pretéritos decorrentes da regularização (art. 26);
• Multas: a emissão do certificado não depende da quitação das multas, que continuam cobradas pela Prefeitura em procedimento próprio (art. 21);
• Matrícula atualizada: com o certificado, a construção pode ser averbada na matrícula.

Passo a passo para regularizar o condomínio

1. Compare o que existe com o projeto aprovado. Levantamento das áreas comuns e das unidades, conferido com as plantas do Habite-se.
2. Confirme as datas. Verifique quais áreas estavam concluídas até 31/07/2014; atas, notas fiscais e fotos da época ajudam.
3. Leve o tema à assembleia. A ata que autoriza a regularização faz parte do pedido.
4. Defina o enquadramento. Zoneamento da época, coeficientes de aproveitamento, recuos e permeabilidade.
5. Protocole o pedido. Plantas, documentos do condomínio e taxas pelo Portal de Licenciamento da Prefeitura, até 30/11/2026.
6. Averbe a construção. Com o Certificado de Regularização, atualize a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.

Para condomínios, a Concepção também atua em manutenção predial e em laudos, vistorias e perícias.

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A Lei nº 17.202/2019, a Lei de Anistia de São Paulo, permite regularizar essas edificações quando concluídas até 31 de julho de 2014. O prazo para protocolar o pedido termina em 30 de novembro de 2026. Este artigo trata de imóveis comerciais e de serviços: lojas, escritórios, clínicas, escolas, restaurantes e prédios comerciais. Veja também os artigos sobre casas em terrenos de até 500 m² e sobre galpões e indústrias.

O que a Lei 17.202/2019 permite regularizar em imóveis comerciais

A Lei nº 17.202/2019 permite regularizar edificações concluídas até 31 de julho de 2014, independentemente das infrações à legislação de obras e de parcelamento, uso e ocupação do solo. A condição é que tenham higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade (art. 1º). Edificação concluída é a que, naquela data, já estava com as paredes erguidas e a cobertura executada.

Em imóveis comerciais, isso alcança as situações mais comuns: ampliação sem alvará, sobreloja ou mezanino, ocupação de recuos, cobertura de áreas externas e pavimentos acrescidos. A lei também desconsidera as restrições de uso e atividades e os limites de área construída ligados à largura e à classificação da via (art. 1º, § 6º).

O resultado é o Certificado de Regularização, que comprova a regularidade da edificação perante a Prefeitura.

O uso comercial e o zoneamento da época (Lei 13.885/2004)

A lei admite a regularização de edificações com usos permitidos na zona pela legislação de uso e ocupação do solo vigente até 31 de julho de 2014 (art. 2º). Naquela data valia a Lei nº 13.885/2004, o zoneamento anterior ao atual. É por ela que se confere se o comércio ou o serviço era permitido no endereço.

A Lei nº 13.885/2004 dividia os usos não residenciais em subcategorias (arts. 154 a 157):

• nR1 (usos compatíveis com a vizinhança residencial): comércio de abastecimento local, comércio diversificado, serviços pessoais e profissionais, ensino pré-escolar e serviços de hospedagem, entre outros;
• nR2 (usos toleráveis): comércio de alimentação ou associado a diversões, comércio especializado, oficinas, serviços de saúde, estabelecimentos de ensino, serviços de lazer, cultura e esportes e locais de reunião ou eventos, entre outros;
• nR3 (usos especiais ou incômodos): usos especiais e empreendimentos geradores de impacto ambiental ou de vizinhança.

Casa transformada em comércio

A anistia regulariza a edificação, mas não torna permitido um uso que a zona não admitia. Se a atividade não era permitida no endereço pelo zoneamento da época, a regularização só é possível quando se comprova que o uso era permitido quando se instalou: é o chamado uso não conforme, sem novas ampliações (art. 2º, §§ 1º e 2º).

A comprovação é feita com um documento da época, como Habite-se, Auto de Vistoria, Auto de Conclusão, Auto de Licença de Localização e Funcionamento, Alvará de Funcionamento ou mesmo auto de infração ou multa (Decreto nº 59.164/2019, art. 4º, § 1º).

Dois casos pedem atenção: em vilas, o uso diferente do residencial depende da anuência de todos os proprietários (art. 4º, § 1º); e a lei não regulariza edificações que descumpram as restrições convencionais de loteamentos aprovados pela Prefeitura (art. 3º, VII).

Procedimento declaratório ou comum: onde o imóvel comercial se enquadra

O porte da edificação e o risco da atividade definem o procedimento:

São de baixo risco as atividades listadas no Decreto nº 57.298/2016 e enquadradas como nR1, nR2, Ind-1a ou Ind-1b (Decreto nº 59.164/2019, art. 11, § 4º). O portal Meu Imóvel Regular cita como exemplos do procedimento declaratório comércios, escolas, escritórios e pousadas. Nos dois procedimentos, as plantas são elaboradas por profissional habilitado e se admite um único comunicado para correções.

Não sabe em qual situação o seu imóvel se encaixa? Fale com a equipe da Concepção e informe o endereço e a atividade para uma análise inicial.

Exigências específicas de imóveis comerciais

Segurança contra incêndio

No procedimento comum, o pedido também leva os documentos de segurança da edificação (art. 12 da lei e art. 18 do Decreto nº 59.164/2019): o Certificado de Segurança, quando a edificação precisa de espaço de circulação protegida; nos demais casos, o AVCB ou atestado técnico de profissional habilitado sobre a instalação e o funcionamento dos equipamentos de combate a incêndio.

Bares, restaurantes, casas de eventos e outros locais de reunião

Locais de reunião com capacidade superior a 250 pessoas apresentam o Alvará de Funcionamento de Local de Reunião (AFLR). Abaixo dessa capacidade, apresenta-se o Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros (CLCB) ou o Auto de Licença de Funcionamento já emitido para a edificação (art. 12 da lei e art. 18 do decreto).

Acessibilidade e emissão do certificado com protocolo

Quando a regularização depende do Certificado de Segurança, do AFLR ou do Certificado de Acessibilidade, o Certificado de Regularização pode ser emitido com a apresentação dos protocolos desses pedidos. Nesse caso, ele traz a ressalva de que o documento definitivo é necessário para o funcionamento da atividade (art. 12, § 3º).

Empreendimentos de grande porte

Polos geradores de tráfego dependem de Certidão de Diretrizes do órgão municipal de transporte (art. 4º, V). O decreto enquadra nessa categoria, entre outros, as edificações não residenciais com 280 vagas de estacionamento ou mais (120 nas Áreas Especiais de Tráfego), os locais de reunião para 500 pessoas ou mais e os serviços de saúde a partir de 7.500 m² de área construída computável.

Loja ou sala em condomínio

Quando a área a regularizar fica em condomínio edilício, o pedido leva a convenção de condomínio registrada, a ata da assembleia que autorizou a obra ou a regularização e a ata de eleição do síndico (Decreto nº 59.164/2019, art. 15, VII). Para a outorga onerosa, considera-se a área computável total do edifício (art. 20, § 7º).

Outorga onerosa e permeabilidade

Quando a área construída computável ultrapassa o coeficiente de aproveitamento básico da zona, a regularização depende do pagamento de outorga onerosa sobre o excedente, até o limite do coeficiente máximo que vigorava até a publicação do Plano Diretor de 2014 (art. 13). O valor pode ser dividido em até 12 parcelas mensais fixas, com mínimo de R$ 500,00 por parcela.

Em terrenos com área impermeabilizada superior a 500 m² que descumpriram a taxa de permeabilidade, a lei pede a reserva de 15% do terreno permeável ou a construção de reservatório (art. 11).

Quanto custa regularizar um imóvel comercial

• Taxa específica: R$ 10,00 por m² da área a regularizar;
• Preço público do pedido;
• ISS da construção: isento. É exigido apenas o comprovante de declaração do imposto relativo à área a regularizar, sem recolhimento (art. 14);
• Outorga onerosa: apenas quando a área construída excede o coeficiente básico;
• Serviços técnicos: levantamento da edificação, plantas, laudos e responsabilidade técnica.

Exemplos da taxa específica: uma loja com 150 m² a regularizar paga R$ 1.500,00; um prédio comercial com 900 m² a regularizar paga R$ 9.000,00.

O que o proprietário e o comerciante ganham

• Edificação regular: o Certificado de Regularização é a base para pedir ou renovar a licença de funcionamento;
• Proteção durante o processo: enquanto o pedido está em andamento, a edificação não é passível de sanção por infrações regularizáveis nem por falta de licença de funcionamento (art. 23). O decreto limita essa proteção à decisão de primeira instância e a exclui em casos como falta de estabilidade ou incômodo à vizinhança (Decreto nº 59.164/2019, art. 26);
• Remissão do IPTU retroativo: a lei remite os créditos de IPTU pretéritos decorrentes da regularização (art. 26);
• Matrícula atualizada: com o certificado, a construção pode ser averbada na matrícula, o que facilita venda, locação e financiamento.

Passo a passo para regularizar

1. Confirme a data de conclusão. A área a regularizar precisa estar com paredes e cobertura executadas em 31/07/2014.
2. Faça o levantamento da edificação. Medição e conferência com a matrícula, o IPTU e as plantas aprovadas.
3. Confira o uso. Zona de uso e categoria da atividade na Lei nº 13.885/2004 e, se for o caso, a prova de que o uso era permitido na época.
4. Defina o procedimento e as exigências. Segurança contra incêndio, local de reunião, acessibilidade e documentos do condomínio.
5. Prepare plantas e documentos. Peças gráficas simplificadas elaboradas por profissional habilitado e a matrícula ou o documento de posse.
6. Protocole o pedido. Requerimento eletrônico pelo Portal de Licenciamento da Prefeitura, com as taxas recolhidas, até 30/11/2026.
7. Conclua a regularização. Com o certificado, atualize a licença de funcionamento e averbe a construção na matrícula.

Antes de comprar ou alugar um ponto comercial, vale entender o que é o Estudo de Viabilidade Técnico-Legal (EVTL): ele mostra se a edificação está regular e se a atividade é permitida no endereço.

O post Anistia para imóveis comerciais em São Paulo: como regularizar lojas, escritórios e prédios pela Lei 17.202/2019 apareceu primeiro em Concepção - Arquitetura e Regularização.

A Lei nº 17.202/2019, a Lei de Anistia de São Paulo, permite regularizar essas edificações quando concluídas até 31 de julho de 2014. O prazo para protocolar o pedido termina em 30 de novembro de 2026. Este artigo mostra o que muda quando o imóvel é um galpão ou uma indústria. Se o seu caso é residencial, veja o artigo sobre casas em terrenos de até 500 m².

O que a Lei 17.202/2019 permite regularizar em galpões e indústrias

A Lei nº 17.202/2019 permite regularizar uma ou mais edificações no mesmo lote, concluídas até 31 de julho de 2014, independentemente das infrações à legislação de obras e de parcelamento, uso e ocupação do solo. A condição é que tenham higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade (art. 1º). Edificação concluída é a que, naquela data, já estava com as paredes erguidas e a cobertura executada.

Em imóveis industriais e logísticos, isso alcança as situações mais comuns: galpão erguido sem alvará, ampliações, mezaninos, coberturas metálicas, docas e anexos que nunca foram aprovados. A lei também desconsidera as restrições de uso e atividades e os limites de área construída ligados à largura e à classificação da via (art. 1º, § 6º).

O resultado é o Certificado de Regularização, que comprova a regularidade da edificação perante a Prefeitura.

O uso industrial e o zoneamento da época (Lei 13.885/2004)

A lei admite a regularização de edificações com usos permitidos na zona pela legislação de uso e ocupação do solo vigente até 31 de julho de 2014 (art. 2º). Naquela data valia a Lei nº 13.885/2004, o zoneamento anterior ao atual. É por ela que se confere se a atividade do galpão ou da fábrica era permitida no endereço.

Na Lei nº 13.885/2004, a indústria e a armazenagem faziam parte da categoria de uso não residencial (arts. 154 a 169):

• Ind-1a (usos industriais compatíveis): indústrias de baixo potencial de poluição, enquadradas como nR1;
• Ind-1b (usos industriais toleráveis): indústrias cujos incômodos podem ser controlados, enquadradas como nR2;
• Ind-2 (usos industriais incômodos): indústrias de alto potencial poluidor, com exigências específicas de localização, também listadas em nR2;
• Armazenamento e guarda de bens móveis: depósitos e galpões de mercadorias, máquinas e equipamentos, enquadrados como nR2;
• nR3: usos especiais ou incômodos, como os empreendimentos geradores de impacto ambiental ou de vizinhança.

E se a zona deixou de permitir a atividade?

Fábricas e galpões antigos em bairros que deixaram de ser industriais têm um caminho próprio. A lei permite regularizar edificações com uso não conforme, desde que se comprove que o uso era permitido quando se instalou. Ficam de fora os acréscimos feitos depois da mudança de zoneamento, e não se admitem novas ampliações (art. 2º, §§ 1º e 2º).

A comprovação é feita com um documento da época, como Habite-se, Auto de Vistoria, Auto de Conclusão, Auto de Regularização, Auto de Licença de Localização e Funcionamento, Alvará de Funcionamento, licenças estaduais ou federais ou mesmo auto de infração ou multa (Decreto nº 59.164/2019, art. 4º, § 1º).

Procedimento declaratório ou comum: onde o galpão se enquadra

O porte da edificação e o risco da atividade definem o procedimento:

São de baixo risco as atividades listadas no Decreto nº 57.298/2016 e enquadradas como nR1, nR2, Ind-1a ou Ind-1b (Decreto nº 59.164/2019, art. 11, § 4º). Nos dois procedimentos, as plantas são elaboradas por profissional habilitado e se admite um único comunicado para correções.

Não sabe em qual situação o seu imóvel se encaixa? Fale com a equipe da Concepção e informe o endereço e a atividade para uma análise inicial.

Pontos de atenção em galpões e indústrias

Permeabilidade do terreno

Pátios e galpões costumam ocupar o lote inteiro. Para terrenos com área impermeabilizada superior a 500 m² que descumpriram a taxa de permeabilidade, a regularização depende de uma destas soluções (art. 11):

• reserva de, no mínimo, 15% da área do terreno permeável; ou
• construção de reservatório, dimensionado pela fórmula V = 0,15 × (S − Sp) × IP × t, em que S é a área do terreno, Sp é a área livre de pavimentação ou construção, IP é o índice pluviométrico de 0,06 m/h e t é 1 hora.

Exemplo: em um terreno de 2.000 m² totalmente impermeabilizado, o reservatório teria 18 m³ (0,15 × 2.000 × 0,06 × 1). Esgotadas as duas possibilidades, a exigência pode ser convertida em pagamento ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB).

Segurança contra incêndio

No procedimento comum, o pedido também leva os documentos de segurança da edificação (art. 12 da lei e art. 18 do Decreto nº 59.164/2019): o Certificado de Segurança, quando a edificação precisa de espaço de circulação protegida; nos demais casos, o AVCB ou atestado técnico de profissional habilitado sobre a instalação e o funcionamento dos equipamentos de combate a incêndio.

Tanques de produtos inflamáveis ou explosivos e equipamentos de transporte horizontal ou vertical não entram no pedido: a regularização abrange somente a edificação, e esses equipamentos seguem legislação própria (art. 12, § 2º).

Licenciamento ambiental e outros órgãos

Algumas situações exigem anuência prévia do órgão competente (art. 4º) e levam o pedido para o procedimento comum:

• atividades sujeitas a licenciamento ambiental, com anuência da Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente ou da CETESB;
• imóveis em área de proteção aos mananciais ou de preservação permanente;
• polos geradores de tráfego, como edificações não residenciais com 280 vagas de estacionamento ou mais (120 nas Áreas Especiais de Tráfego);
• imóveis tombados ou em área envoltória de bem tombado.

A regularização da edificação também não dispensa o cumprimento das normas de ruído, poluição ambiental e horário de funcionamento (art. 17).

Outorga onerosa

Quando a área construída computável ultrapassa o coeficiente de aproveitamento básico da zona, a regularização depende do pagamento de outorga onerosa sobre o excedente, até o limite do coeficiente máximo que vigorava até a publicação do Plano Diretor de 2014 (art. 13). Áreas cobertas de estacionamento, carga, descarga e manobra que excedem os limites do zoneamento da época entram nesse cálculo. O valor pode ser dividido em até 12 parcelas mensais fixas, com mínimo de R$ 500,00 por parcela.

Quanto custa regularizar um galpão ou uma indústria

• Taxa específica: R$ 10,00 por m² da área a regularizar;
• Preço público do pedido;
• ISS da construção: isento. É exigido apenas o comprovante de declaração do imposto relativo à área a regularizar, sem recolhimento (art. 14);
• Outorga onerosa: apenas quando a área construída excede o coeficiente básico;
• Permeabilidade: custo do reservatório ou da conversão em pagamento, quando o terreno se enquadra no art. 11;
• Serviços técnicos: levantamento da edificação, plantas, laudos e responsabilidade técnica.

Exemplos da taxa específica: mezanino e anexos que somam 600 m² a regularizar pagam R$ 6.000,00; um galpão de 2.000 m² sem nenhuma aprovação paga R$ 20.000,00.

O que a empresa ganha com a regularização

• Edificação regular: o Certificado de Regularização é a base para pedir ou renovar a licença de funcionamento;
• Proteção durante o processo: enquanto o pedido está em andamento, a edificação não é passível de sanção por infrações regularizáveis nem por falta de licença de funcionamento (art. 23). O decreto limita essa proteção à decisão de primeira instância e a exclui em casos como falta de estabilidade ou incômodo à vizinhança (Decreto nº 59.164/2019, art. 26);
• Remissão do IPTU retroativo: a lei remite os créditos de IPTU pretéritos decorrentes da regularização (art. 26);
• Matrícula atualizada: com o certificado, a construção pode ser averbada na matrícula, o que facilita venda, locação e uso do imóvel como garantia.

Passo a passo para regularizar

1. Confirme a data de conclusão. Cada área a regularizar precisa estar com paredes e cobertura executadas em 31/07/2014.
2. Faça o levantamento de todas as edificações do lote. Medição e conferência com a matrícula, o IPTU e as plantas aprovadas.
3. Defina o enquadramento. Zona de uso e categoria da atividade na Lei nº 13.885/2004, coeficientes de aproveitamento e procedimento.
4. Verifique anuências e exigências. Licenciamento ambiental, segurança contra incêndio, tráfego e permeabilidade.
5. Prepare plantas e documentos. Peças gráficas simplificadas, matrícula ou documento de posse e, se for o caso, a prova de que o uso era permitido na época.
6. Protocole o pedido. Requerimento eletrônico pelo Portal de Licenciamento da Prefeitura, com as taxas recolhidas, até 30/11/2026.
7. Conclua a regularização. Com o certificado, atualize a licença de funcionamento e averbe a construção na matrícula.

Antes de comprar ou alugar um galpão, o Estudo de Viabilidade Técnico-Legal (EVTL) mostra se a edificação está regular e se a atividade é permitida no endereço.

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Este guia reúne o essencial da Lei nº 17.202/2019: quem tem direito, quanto custa, o que acontece com multas e dívidas e como fazer o pedido. As informações foram conferidas na legislação municipal em 5 de outubro de 2026.

Como funciona a Lei da Anistia de São Paulo

A Lei nº 17.202/2019, em vigor desde 1º de janeiro de 2020, permite regularizar uma ou mais edificações no mesmo lote, independentemente das infrações à legislação de obras e de parcelamento, uso e ocupação do solo (art. 1º). Ela foi prevista no art. 367 do Plano Diretor Estratégico de 2014 e é regulamentada pelo Decreto nº 59.164/2019.

Na prática, o interessado apresenta à Prefeitura um pedido eletrônico com a planta do que existe no local, os documentos do imóvel e as taxas. Se o imóvel atende às condições da lei, recebe o Certificado de Regularização, que comprova a regularidade da edificação. Para algumas residências, a regularização é automática, sem pedido.

Um ponto técnico pesa em toda a análise: a lei usa como referência o zoneamento que valia em 31 de julho de 2014, da Lei nº 13.885/2004, e não o zoneamento atual (Lei nº 16.402/2016).

Quem tem direito à Lei da Anistia

Tem direito à regularização o imóvel que reúne estas condições:

• Conclusão até 31/07/2014: a área a regularizar já estava com paredes erguidas e cobertura executada nessa data (art. 1º, § 1º);
• Condições de uso: higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade. Quando falta algum requisito, a Prefeitura pode aceitar obras de adequação, com prazo de 180 dias, prorrogável por igual período (art. 1º, §§ 2º e 3º);
• Uso admitido: uso permitido na zona pelo zoneamento vigente até 31/07/2014 ou, se não conforme, uso comprovadamente permitido quando se instalou (art. 2º);
• Ausência de impedimentos: o imóvel não pode estar nas situações que a lei exclui, listadas mais abaixo (art. 3º);
• Pedido no prazo: protocolo até 30/11/2026, com os documentos exigidos e as taxas recolhidas.

O pedido pode ser feito pelo proprietário, pelo possuidor ou pelo responsável pelo uso do imóvel. O possuidor apresenta, além da matrícula ou transcrição, um documento que legitime a posse, como escritura, compromisso de compra e venda ou cessão de direitos, com ou sem registro em cartório (art. 6º, § 2º, III).

Quer saber se o seu imóvel tem direito? Fale com a equipe da Concepção e informe o endereço e o tipo de uso para uma análise inicial. Veja também os artigos sobre casas em terrenos de até 500 m², galpões e indústrias e imóveis comerciais.

Até quando vai o prazo da Lei da Anistia

O prazo para protocolar o pedido vai até 30 de novembro de 2026, conforme o Decreto nº 65.481, de 28 de agosto de 2026.

O prazo original já foi estendido muitas vezes: cinco leis o alteraram entre 2020 e 2024 e, desde o fim de 2025, três decretos o levaram para 30/04/2026, 30/08/2026 e 30/11/2026, com base na Lei nº 18.375/2025, que autoriza prorrogar por até 12 meses. Como essa autorização tem limite, não é prudente contar com nova extensão. Por causa das prorrogações, muitos textos ainda citam prazos antigos; vale sempre conferir a data na legislação.

O que não pode ser regularizado

A lei exclui, entre outras, as edificações (art. 3º):

• construídas em logradouros ou terrenos públicos sem permissão, ou que avancem sobre eles;
• situadas em faixas não edificáveis junto a represas, córregos, fundos de vale, galerias e linhas de transmissão de alta tensão;
• atingidas por melhoramento viário previsto em lei, salvo as exceções da própria lei;
• que sejam ou tenham sido objeto de operação urbana;
• que não atendam às restrições convencionais de loteamentos aprovados pela Prefeitura;
• concluídas depois de 31 de julho de 2014.

Outros imóveis podem ser regularizados, mas dependem de anuência prévia do órgão competente (art. 4º): os tombados ou em área envoltória de bem tombado, os situados em área de proteção aos mananciais ou de preservação permanente, os polos geradores de tráfego e os que abrigam atividades sujeitas a licenciamento ambiental. Edificações em loteamentos implantados irregularmente até 30 de abril de 2000 podem ser regularizadas depois da emissão do Auto de Regularização do Loteamento (art. 20).

Quanto custa a regularização pela Lei da Anistia

• Taxa específica: R$ 10,00 por m² da área a regularizar. São isentas as habitações de interesse social e de mercado popular, os usos institucional e religioso e as creches sem fins lucrativos (art. 24);
• Preço público do pedido;
• ISS da construção: isento. É exigido apenas o comprovante de declaração do imposto relativo à área a regularizar, sem recolhimento (art. 14);
• Outorga onerosa: apenas quando a área construída computável excede o coeficiente de aproveitamento básico da zona, até o limite do coeficiente máximo; pode ser dividida em até 12 parcelas mensais fixas, com mínimo de R$ 500,00 (art. 13);
• Serviços técnicos: levantamento da edificação, plantas e responsabilidade técnica.

Exemplos da taxa específica: uma casa com 80 m² a regularizar paga R$ 800,00; uma loja com 150 m², R$ 1.500,00; um galpão com 2.000 m², R$ 20.000,00.

O que muda para o proprietário: benefícios, multas e dívidas

• Edificação regular: o Certificado de Regularização comprova a regularidade perante a Prefeitura e serve de base para a licença de funcionamento e para a averbação da construção na matrícula;
• IPTU retroativo: a lei remite os créditos de IPTU pretéritos decorrentes da regularização (art. 26);
• Proteção durante o processo: enquanto o pedido está em andamento, a edificação não é passível de sanção por infrações regularizáveis nem por falta de licença de funcionamento (art. 23);
• Multas: a emissão do certificado não depende da quitação das multas, que continuam cobradas pela Prefeitura em procedimento próprio (art. 21). Na regularização automática, as multas de obras e de uso do solo aplicadas até a publicação da lei foram canceladas (art. 5º, § 5º).

Dois limites: a regularização não significa reconhecimento, pela Prefeitura, da propriedade ou das dimensões do lote (art. 19), e as informações declaradas podem ser conferidas a qualquer tempo. Se forem falsas, o certificado pode ser anulado (art. 18).

Como pedir a regularização: passo a passo

1. Confirme a data de conclusão. A área a regularizar precisa estar com paredes e cobertura executadas em 31/07/2014.
2. Verifique a regularização automática. Para residências, consulte o portal Meu Imóvel Regular.
3. Faça o levantamento da edificação. Medição e conferência com a matrícula, o IPTU e as plantas aprovadas.
4. Defina o enquadramento. Zona de uso da Lei nº 13.885/2004, coeficientes de aproveitamento, procedimento e eventuais impedimentos ou anuências.
5. Prepare plantas e documentos. Peças gráficas simplificadas elaboradas por profissional habilitado e a matrícula ou o documento de posse.
6. Protocole o pedido. Requerimento eletrônico pelo Portal de Licenciamento da Prefeitura, com as taxas recolhidas, até 30/11/2026.
7. Averbe a construção. Com o Certificado de Regularização, atualize a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.

A Concepção conduz essas etapas na regularização de imóveis em São Paulo, do levantamento à averbação.

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A Lei nº 17.202/2019, conhecida como Lei de Anistia, abriu uma oportunidade para resolver essa situação: ela permite regularizar edificações concluídas até 31 de julho de 2014, mesmo em desacordo com as regras de construção e de zoneamento. O prazo para protocolar o pedido termina em 30 de novembro de 2026. Neste artigo, o foco são as casas em terrenos de até 500 m², perfil para o qual a lei oferece o caminho mais simples.

O que é a Lei 17.202/2019

A Lei nº 17.202, de 16 de outubro de 2019, é a lei do Município de São Paulo que permite regularizar edificações concluídas até 31 de julho de 2014, independentemente das infrações à legislação de obras e de parcelamento, uso e ocupação do solo. A condição é que o imóvel tenha higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade (art. 1º). A lei é regulamentada pelo Decreto nº 59.164/2019.

Para a lei, edificação concluída é aquela que, em 31 de julho de 2014, já estava com as paredes erguidas e a cobertura executada (art. 1º, § 1º). A data é a da publicação do Plano Diretor Estratégico (Lei nº 16.050/2014), que previu essa regularização em seu art. 367.

Quem tem o pedido deferido recebe o Certificado de Regularização, documento que comprova que a edificação está regular perante a Prefeitura.

Até quando vai o prazo da anistia em São Paulo

O prazo para protocolar o pedido vai até 30 de novembro de 2026, conforme o Decreto nº 65.481, de 28 de agosto de 2026. O pedido precisa ser protocolado já com os documentos exigidos e as taxas recolhidas.

O prazo foi estendido várias vezes. A Lei nº 18.375/2025 autorizou a Prefeitura a prorrogá-lo por até 12 meses, e sucessivos decretos o levaram para 30/04/2026, 30/08/2026 e, agora, 30/11/2026. Páginas que ainda informam 30 de agosto trazem o prazo anterior. Como a autorização para prorrogar tem limite, não é prudente contar com nova extensão: o levantamento da casa, as plantas e a documentação levam tempo para ficar prontos.

Por que a anistia usa o zoneamento anterior (Lei 13.885/2004)

Este é o ponto que mais gera dúvida. O zoneamento em vigor hoje em São Paulo é o da Lei nº 16.402/2016. A Lei de Anistia, porém, olha para trás: ela trata de edificações concluídas até 31 de julho de 2014, e naquela data a lei de uso e ocupação do solo vigente era a Lei nº 13.885/2004, o zoneamento anterior, depois revogado pela lei de 2016.

Por isso, a Lei nº 17.202/2019 remete às regras da época em vários pontos:

• Usos: admite a regularização de edificações com usos permitidos na zona pela legislação de uso e ocupação do solo vigente até 31/07/2014 (art. 2º);
• Coeficiente de aproveitamento: o limite máximo considerado é o que vigorava até a publicação do Plano Diretor de 2014 (art. 13);
• Outorga onerosa: o cálculo usa os fatores dos Quadros 15A e 16A da Lei nº 13.885/2004 (art. 13, § 1º);
• Restrições de loteamento: continuam valendo as restrições convencionais previstas no art. 247 da Lei nº 13.885/2004 (art. 3º, VII).

Na prática, o enquadramento da casa é feito com a zona de uso e os índices que valiam para o lote no zoneamento de 2004, e não com a classificação atual. Um mesmo terreno pode ter hoje regras diferentes das que tinha em 2014; para a anistia, vale a regra da época. Identificar essa zona e os coeficientes de aproveitamento básico e máximo correspondentes é o primeiro passo técnico de qualquer pedido.

Casas em terrenos de até 500 m²: o que a lei oferece

Para casas térreas, sobrados e casas geminadas em lotes de até 500 m², a lei reúne três pontos favoráveis.

1. Procedimento declaratório simplificado

Imóveis residenciais das categorias R, R1 e R2h com área construída total de até 500 m², que não ultrapassem o coeficiente de aproveitamento básico da zona, seguem o procedimento declaratório simplificado (Decreto nº 59.164/2019, art. 13). O pedido é eletrônico e se baseia na declaração do proprietário ou possuidor, acompanhada de plantas simplificadas.

Em termos simples: R1 é a casa única no lote; R2h, o conjunto de casas agrupadas horizontalmente, como geminadas e vilas; e R, duas ou mais moradias no mesmo lote, com até dois pavimentos acima do térreo.

Atenção a um detalhe: o limite de 500 m² do procedimento simplificado é de área construída, não de terreno. Em lotes de até 500 m², a casa normalmente fica abaixo dessa metragem, e por isso esse costuma ser o caminho.

2. Permeabilidade do terreno

A lei exige compensação (reserva de 15% do terreno permeável ou construção de reservatório) das edificações cujo terreno tenha área impermeabilizada superior a 500 m² e que descumpriram a taxa de permeabilidade (art. 11). Em um lote de até 500 m², a área impermeabilizada não chega a esse patamar; pela redação do artigo, essa exigência não alcança o imóvel.

3. Reconhecimento do desdobro do lote

Para casas das categorias R1 e R2h, o deferimento do pedido implica o reconhecimento do desdobro do lote perante a legislação municipal, desde que respeitadas as dimensões e áreas mínimas da zona de uso (art. 19, parágrafo único). É uma saída para lotes que foram divididos de fato, mas nunca oficialmente.

O procedimento simplificado tem uma contrapartida: nele não se admite comunicado para corrigir o pedido (Decreto nº 59.164/2019, art. 13, § 2º). Plantas e documentos precisam estar corretos e completos desde o protocolo.

Não sabe se a sua casa se enquadra? Fale com a equipe da Concepção e informe o endereço do imóvel para uma análise inicial.

O que pode e o que não pode ser regularizado

A lei alcança as irregularidades mais comuns em casas: construção sem alvará, área maior que a aprovada, ampliações, edículas e ocupação de recuos, entre outras. A edificação precisa estar concluída até 31/07/2014 e oferecer condições de segurança e salubridade.

Quando a área construída computável ultrapassa o coeficiente de aproveitamento básico da zona, a regularização depende do pagamento de outorga onerosa sobre o excedente, até o limite do coeficiente máximo (art. 13).

Não podem ser regularizadas pela Lei nº 17.202/2019, entre outras, as edificações (art. 3º):

• construídas em logradouros ou terrenos públicos sem permissão, ou que avancem sobre eles;
• situadas em faixas não edificáveis junto a represas, córregos, fundos de vale, galerias e linhas de transmissão de alta tensão;
• atingidas por melhoramento viário previsto em lei, salvo as exceções da própria lei;
• que sejam ou tenham sido objeto de operação urbana;
• que não atendam às restrições convencionais de loteamentos aprovados pela Prefeitura.

Imóveis tombados ou em área envoltória de bem tombado, em área de proteção aos mananciais ou em área de preservação permanente dependem de anuência prévia do órgão competente (art. 4º) e seguem o procedimento comum.

Quanto custa regularizar uma casa pela Lei 17.202/2019

Os custos previstos na lei para os procedimentos declaratório e comum são:

• Taxa específica: R$ 10,00 por m² da área a regularizar (art. 6º, § 2º, II, b);
• Preço público do pedido;
• ISS da construção: isento. É exigido apenas o comprovante de declaração do imposto relativo à área a regularizar, sem recolhimento (art. 14);
• Outorga onerosa: apenas quando a área construída excede o coeficiente básico; pode ser parcelada em até 12 parcelas mensais fixas, com mínimo de R$ 500,00 por parcela (art. 13, § 2º);
• Serviços técnicos: levantamento da edificação, plantas e responsabilidade técnica.

Exemplo: uma casa com 80 m² a regularizar paga R$ 800,00 de taxa específica (80 m² × R$ 10,00), além dos demais itens.

O que o proprietário ganha ao regularizar

• Certificado de Regularização: comprova a regularidade da edificação perante a Prefeitura;
• Remissão do IPTU retroativo: a lei remite os créditos de IPTU pretéritos decorrentes da regularização (art. 26);
• Proteção durante o processo: enquanto o pedido está em andamento, a edificação não é passível de sanção por infrações regularizáveis pela lei (art. 23);
• Base para a averbação: com o certificado, a construção pode ser averbada na matrícula, o que facilita venda, financiamento, inventário e partilha.

As multas já aplicadas não impedem a emissão do certificado, mas continuam sendo cobradas pela Prefeitura em procedimento próprio (art. 21).

Passo a passo para regularizar a casa

1. Confirme a data de conclusão. A área a regularizar precisa estar com paredes e cobertura executadas em 31/07/2014.
2. Verifique a regularização automática. Consulte no portal Meu Imóvel Regular se a casa já foi considerada regular pela Prefeitura.
3. Faça o levantamento da edificação. Medição da casa e conferência com a matrícula, o IPTU e eventuais plantas aprovadas.
4. Defina o enquadramento. Zona de uso da Lei nº 13.885/2004, coeficientes de aproveitamento, modalidade e eventuais impedimentos ou anuências.
5. Prepare plantas e documentos. Peças gráficas simplificadas (plantas, cortes e quadro de áreas) elaboradas por profissional habilitado, mais a matrícula ou o documento de posse.
6. Protocole o pedido. Requerimento eletrônico pelo Portal de Licenciamento da Prefeitura, com as taxas recolhidas, até 30/11/2026.
7. Averbe a construção. Com o Certificado de Regularização, atualize a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.

Quando há dúvida sobre o enquadramento, um Estudo de Viabilidade Técnico-Legal (EVTL) antecipa esse diagnóstico antes do protocolo.

Documentos necessários

No procedimento declaratório simplificado, o pedido reúne (Decreto nº 59.164/2019, art. 13):

• requerimento eletrônico, com declaração do proprietário, possuidor ou responsável pelo uso;
• cópia da matrícula ou transcrição do imóvel e, quando o pedido é feito pelo possuidor, documento que legitime a posse, como escritura ou compromisso de compra e venda;
• peças gráficas simplificadas, com plantas, cortes e quadro de áreas, elaboradas por profissional habilitado inscrito no Cadastro de Contribuinte Mobiliário (CCM);
• comprovantes do preço público e da taxa específica, além do comprovante de declaração do ISS (imposto isento).

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O Estudo de Viabilidade Técnico-Legal (EVTL) existe justamente para antecipar essas respostas. Neste artigo, explicamos o que é o estudo, quando ele faz diferença, o que costuma ser analisado e o que você recebe ao final.

O que é o EVTL

O EVTL é uma análise preliminar das condições urbanísticas, legais e técnicas de um imóvel em relação ao uso ou à obra pretendida. Ele reúne, em um relatório objetivo, as informações que definem o que pode ser feito no imóvel: regras de uso e ocupação do solo, parâmetros urbanísticos, situação documental, restrições e exigências de órgãos como prefeitura, Corpo de Bombeiros e, quando aplicável, órgãos ambientais e sanitários.

Em outras palavras: é uma ferramenta de apoio à decisão. Ele mostra cenários, riscos e possíveis caminhos de aprovação ou regularização antes que você invista tempo e dinheiro.

Quando vale a pena fazer um EVTL

• Antes de comprar ou alugar um imóvel para instalar uma empresa;
• Antes de investir em reforma, ampliação ou mudança de uso;
• Ao planejar uma nova unidade comercial, industrial ou institucional;
• Quando o imóvel tem construções sem aprovação ou documentos divergentes;
• Na avaliação de terrenos para obra nova;
• Quando um pedido de licença foi negado e é preciso entender as alternativas.

Para quem vai assinar um contrato de locação ou uma proposta de compra, o estudo também oferece informações técnicas para a negociação — por exemplo, os custos de adequação que podem ser necessários para a atividade funcionar regularmente.

O que o estudo costuma analisar

O escopo é ajustado ao objetivo (compra, locação, reforma, nova atividade ou investimento), mas normalmente envolve estes pontos:

• Uso e ocupação do solo: zona de uso, atividades permitidas e eventuais condicionantes para a atividade pretendida.
• Parâmetros urbanísticos: coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, taxa de permeabilidade, recuos, gabarito e vagas, conforme a legislação municipal.
• Situação documental: matrícula, IPTU, plantas aprovadas, alvarás e certificados existentes e eventuais divergências entre eles.
• Edificação existente: compatibilidade entre o que foi construído e o que consta nos documentos, e a necessidade de regularização.
• Segurança contra incêndio: enquadramento preliminar da edificação e da ocupação para AVCB ou CLCB.
• Restrições e outros órgãos: tombamento, áreas de proteção, restrições de loteamento e licenciamento ambiental ou sanitário, quando aplicáveis.

EVTL ou consulta de zoneamento?

A consulta de zoneamento informa a zona de uso do lote. É um dado importante, mas isolado. O EVTL vai além: cruza o zoneamento com os parâmetros urbanísticos, a documentação, a edificação existente e as exigências de outros órgãos para indicar caminhos possíveis e riscos. É essa visão de conjunto que permite decidir com segurança.

Como o estudo é feito

1. Briefing: entendimento do imóvel, da atividade pretendida e do objetivo da análise.
2. Coleta de documentos e dados: matrícula, IPTU, plantas e informações públicas disponíveis.
3. Consulta à legislação: zoneamento, parâmetros urbanísticos e normas aplicáveis.
4. Vistoria, quando prevista: visita ao imóvel para conferir as condições existentes.
5. Análise e cenários: cruzamento das informações e definição de riscos, exigências e alternativas.
6. Relatório e reunião: entrega do estudo e apresentação das conclusões e dos próximos passos.

Não é preciso ter todos os documentos para começar. Com o endereço e a descrição da atividade já é possível iniciar a análise preliminar; matrícula, plantas e outros documentos tornam o estudo mais preciso e podem ser reunidos ao longo do trabalho.

O que você recebe ao final

• Relatório técnico com o diagnóstico do imóvel;
• Quadro-resumo dos parâmetros urbanísticos aplicáveis;
• Lista de exigências, riscos e pontos de atenção;
• Caminhos de aprovação, regularização ou adequação e as próximas etapas.

Com o resultado em mãos, os próximos passos ficam claros: pode ser a aprovação de um projeto e a obtenção de alvarás, a regularização da edificação, a licença de funcionamento da atividade ou, em alguns casos, a decisão de procurar outro imóvel.

O que o EVTL não faz

O estudo não substitui a análise dos órgãos públicos e não garante a aprovação de projetos ou a emissão de licenças — essa decisão é sempre do órgão competente, que pode fazer exigências adicionais. Também não inclui a elaboração de projetos: ele é a etapa que vem antes, para que os projetos sejam desenvolvidos sobre premissas corretas.

Como as regras urbanísticas são municipais, o estudo sempre considera a legislação da cidade onde o imóvel está.

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